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部分二线抢手城市土地商场回暖

发布时刻:2019-05-16  来历:经济参考报

近两个月以来,全国土地商场体现相对疲软,但一些当地土地商场呈现回暖趋势。这直接体现在二线以及部分强三线城市土地拍卖竞赛加重,溢价率、地价持续攀升。

  部分抢手城市房企活跃拿地

  本年一季度,全国土地商场体现疲软。按财政部计算,2019年一季度全国政府性基金预算收入14300亿元,同比下降6.2%,其间,国有土地使用权出让收入下降9.5%。

  不过在全国土地商场疲软的一起,一些抢手二线以及部分强三线城市土地拍卖竞赛加重。我国指数研讨院到4月25日的数据显现,全国300城全体住所用地成交楼面均价及溢价率均有所上升,3月、4月体现尤为显着。

  成交楼面价方面,2月现已完毕接连11个月的跌落趋势,到了4月同比涨幅坚持在20%以上,绝对价格到达前史单月次高水平,仅比2017年9月稍低。溢价率2月份到4月持续走高,从10.6%、23.6%到30%以上。

  在福州,4月30日土拍,共招引10家竞买人报名参拍,终究两幅地块由中梁地产、融创地产取得,共揽金16.3亿元。本年以来,融创在福州土拍商场可谓赚足了眼球,接连多场土拍战都坚持较高的夺地热心。

  4月30日,中海以33.97亿元竞得浙江宁波海曙区一宗地块,楼面价2.08万元/平方米,溢价率29.7%,配建保证房2.85万平方米。该土地面积7.12万平方米,通过2小时、273轮竞价才终究成交。

  这还算不上大手笔。4月23日,融创在湖北省武汉市的揭露招拍挂土地商场以152.38亿元,收成了4宗地块。当天,武汉共推出总开端价近200亿元的10宗地。

  4月26日,合肥迎来了最大规划的土地出让潮。溢价率最高的地块是肥西一地块,被正荣以11.14亿元摘得,溢价率为144.23%。正荣也是这次土拍的最大赢家,狂揽4宗地块。

  进入5月,房企的拿地热心不降反升。5月8日当天,包含天津、姑苏、济南在内的10余城进行土地出让,招引了包含碧桂园、金地、荣盛等在内的许多房企,多宗地块拍出高溢价率。

  在3月份各个房企举行的成绩会上,大都房企都表明2019年首要的出资重心会聚集一二线城市。阳光城、雅居乐、金茂、正荣等企业都明确提出聚集一二线城市。

  华夏地产研讨中心数据显现,到4月23日,现已有21家房企年内拿地过百亿,其间,融创算计拿地金额高达565亿,位列拿地金额首位。万科位居第二,拿地数量52宗,总金额超355亿元;新城控股拿地40宗,总金额超250亿元,位居第三;中海、绿洲、龙湖拿地总金额均超越200亿元。

  “从接连两周土地商场溢价率处于高位来看,房企对二线城市土地显着开端加速购入,拿地活跃性全面提高。”华夏地产首席剖析师张大伟这样以为。

  多重要素促进部分商场回暖

  我国指数研讨院剖析以为,资金短期富余、补仓志愿高成房企拿地活跃性变高的要素。

  中指院以为,一方面,2016年以来房地产商场持续高位运转,土地储备快速去化,房企备储需求较为旺盛;叠加在职业竞赛益发剧烈的布景下,部分大型房企坚持稳中有增的规划扩张战略,在提高出售方针驱动下,需大幅添加土地储备。归纳来说,2019年房企全体补货志愿较为激烈。

  一起,融资环境改进下,企业资金压力得到缓解。自2018年末,监管层逐步调整和优化企业融资方针,如:加速公司债批阅节奏、支撑契合条件的企业申报发行优质企业债券等,在此影响下,企业发债热度有所上升。

  相关数据计算,2019年一季度,房企融资持续呈现回暖痕迹。Wind数据显现,一季度,房企信誉债发行总规划1745亿元,较上一年同期增加76.4%;公司债发行规划820亿元,同比翻番;海外债发行规划216亿美元,同比增加20.5%。获益于融资环境的改进,企业资金压力有所缓解,拿地志愿亦随之逐步康复。

  一些开发商拿地也为了拼规划。“对开发商来说,最重要的便是拿地,尤其是在抢手城市,有了地就有未来,拿了高价地可能会死,但没有地必定会死,归根结底仍是商场的预期。”一位开发商如是表明。而一些业界人士也以为,规划给房企带来的最直接优点便是融资本钱的下降。规划越大,评级越高,发债利率也越低。

  房企高价拿地带来了许多影响。业界专家表明,这种以“高总价、高单价、高溢价”为首要特征的高价地块项目,对周边房价和人们购房心思预期的影响十分显着,在过度透支房地产商场预期的一起,也增添了未来商场运转的不确认性,简单诱发商场惊惧性需求,加大调控压力。

  高溢价拿地仍存在危险

  当时,楼市调控方针不断收紧,开发商拿地赌未来、赌方针周期,尤其是拿下的“高价地”存在不小危险。

  在“房住不炒”的布景之下,房企此刻高溢价拿地无疑存在危险。克而瑞的最新研讨陈述以为,本轮土地的“窗口期”时刻很短,支撑其持续的三个要素傍边,资金面、方针面和商局面,均存在必定的不确认性。

  “企业出资布局依然需求坚持慎重。当然,慎重并不意味着不拿地,聚集、缩短战略之下,盲目追高并不行取。”克而瑞的陈述警示。

  同策集团首席剖析师张雄伟发现,上一年上半年土地的测算净赢利率均控制在12%左右,净利率在8%-9%区间的土地呈现流拍,而现在大部分地块经测算的净赢利率现已大幅下降,只要5%左右。

  房企面对赢利空间的瓶颈仅仅一方面。2019年,房企债款会集偿付期也在到来,企业面对的资金压力仍旧不减。

  易居企业集团CEO丁祖昱在4月的克而瑞地产金融局势发布会上判别,土地商场的热度不必定会持续下去,“房企第一季度拿地,年末前能够做到上市出售,对许多房企来说是不错的挑选,但到二季度末的时分,全体商场环境就会发生改变。”

  克而瑞研讨团队对全国22个要点城市土地商场的地价、库存危险剖析后提示,在一些库存高、去化慢、地价涨幅大的城市,例如郑州、重庆、宁波、济南等,未来出资拿地需求愈加慎重和理性。此外,土地库存并无较大危险,但地价涨幅较大的一些城市,如南宁、西安、济南等,当时并不是拿地的最佳时期。部分地价回调但库存高企的三四线城市,如湖州、嘉兴等,更是需求慎重对待。

  4月19日,住建部依照《保险施行房地产长效机制计划》确认的月度剖析、季度点评、年度查核的要求,对第一季度房价、地价动摇起伏较大的城市做出了预警提示。

  “现在土地商场仍是需求多调查,慎重下手。”一位闽系房企负责人以为,“虽然土地商场炽热,但出售商场的体现没有如预期相同好。现在土地商场仍是存在危险的。”

  “虽然土地商场的确呈现了必定的回暖痕迹,但不行忽视的是,全体来看,这些大幅上涨地块仅仅聚集区域之下的单个事例,商场并未呈现2016年那种张狂气势。”克而瑞的最新陈述也指出。

  厦门大学管理学教授戴亦一表明,“房住不炒”的定位没有改动。现在,改进性需求、刚性需求、新式城镇化推动带来的新增需求对整个房地产商场有必定支撑。可是,当地政府也在活跃引导商场平稳开展,因城施策,有用遏止了投机性需求。

  能够预见的是,在“因城施策”方针之下,当地政府有义务紧密监控楼市改变,将调控办法细化,做到更有针对性,才干促进商场平稳健康开展。

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